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日内瓦-一季度略有反弹 易居院发布世界10大都市房价指数

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李淳报导 上海易居房地产研究院在国内首先推出世界10大都市房价指数季度陈述,陈述显现:一季度世界10大都市房价指数为145.8,环比上涨0.3%,同比上涨0.7%。与次贷危机后的低谷2009年二季度比较,上涨63.6%。

2019年一季度环比涨幅前3位别离为香港、纽约和北京,末3位的别离为伦敦、新加坡和首尔,均呈现环比跌落;一季度同比涨幅前3位的别离为首尔、新加坡和我国香港,同比涨幅末3位的别离为伦敦、多伦多和上海,其间伦敦和多伦多房价同比跌落、上海同比相等。归纳来看,二季度世界10大都市的房价整体趋势将持续小幅震动。

易居研究院研究员沈昕标明,从以往经验看,经济走势和货币方针是影响房地产商场的重要因素。经济转温暖货币方针放松,影响房地产商场升温,经济转冷和货币方针从紧,按捺房地产商场升温。就全球微观经济局势而言,平稳添加的根本面不会改动,是房地产商场的重要支撑,但跟着交易冲突的加重和不确定性,全球经济下行危险依然非常严峻;尽管金融环境比较前两年有所收紧,但只要紧缩的环境持续效果房价才会跌落,现在来看全球货币方针边沿有转向宽松的趋势,但还存在一些不确定性。

该陈述以为,在经济走势和货币方针全球趋同的布景下,全球首要大都市房地产商场走势,尤其是房价改动,具有必定的相似性和趋同性。陈述选取纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市为样本,依据当地政府发布的计算数据打开剖析。

世界10大都市房价指数测算

该陈述共选取了10个代表性的世界都市,对各个城市的房价指数进行标准化处理后,以GDP占比核算得出的权重相乘,即得出当期世界10大都市房价指数。需求阐明的是,北京和上海所选取的房价日内瓦-一季度略有反弹 易居院发布世界10大都市房价指数指数为国家计算局发布的二手住所出售价格指数,首要是考虑到内地调控方针严峻,北京和上海的新建商品住所价格受限价方针影响有必定的失真,而二手房价格走势受方针影响较小。别的该指数与实践比较,波幅偏小,可是为了数据的威望性,本文仍选用各国官方发布的数据。

美国次贷危机迸发今后,世界10大都市房价指数下滑,于2009年二季度触底,尔后跟着全球经济的逐步复苏,世界10大都市房价指数也开端了上行趋势。世界10大都市房价指数整体上持续了近十年的上涨。2009年三季度至2011年三季度缓慢上涨,2011年四季度至2012年一季度受欧债危机的影响小幅跌落,2012年二季度至2016年四季度涨势较快,2017年一季度至2018年三季度涨势有所放缓,2018年四季度转跌,2019年一季度小幅上涨,现在处于正在筑顶阶段。

2019年一季度,世界10大都市房价指数为145.8,环比2018年四季度上涨0.3%,同比去年同期上涨0.7%。与次贷危机后的低谷2009年二季度比较,上涨63.6%。世界10大都市房价指数的上涨,表现了金融危机往后十年来全球经济的平稳添加。

香港以5%环比涨幅位列榜首

依据各国计算部分的数据,与2018年四季度比较,2019年一季度10大世界都市中,房价上涨的城市有4个,跌落的城市有6个。

环比涨幅排在前3位的城市别离为香港、纽约和北京。其间,香港以5%的环比涨幅位列榜首。在接连9个季度上涨后,2018年三季度香港房价指数小幅跌落,四季度持续环比大跌7.8%,2019年一季度有所反弹。美联储在本年年初放出暂缓加息的鸽派信号,一季度香港股市和人民币汇率企稳也使香港房地产商场获益。但跟着近期世界交易局势的改动和不确定性,香港房价依然面对回调压力。

环比涨幅排在末3位的城市别离为伦敦、新加坡和首尔,这三个城市均呈现了房价环比跌落的状况。其间,伦敦以2.8%的环比跌幅位列倒数榜首。伦敦的房价存在被高估的现象,商场自身已被透支,英国央行2017年和2018年各加息一次,一起脱欧带来的政治和经济的不确定性也对房地产商场形成了影响。英国2018年全年国内生产总值(GDP)添加1.4%,为2012年以来最低增幅,经济的疲软也拖累了伦敦房价。

同比涨幅首尔最大,接连上涨18季度

同比涨幅排在前3位的城市别离为首尔、新加坡和香港,同比涨幅别离为3.1%、3.1%和2%,其间首尔的同比涨幅最大。2014年三季度至2018年四季度,首尔房价接连上涨18个季度,这首要是因为低利日内瓦-一季度略有反弹 易居院发布世界10大都市房价指数率和购房约束较宽松等原因。为了按捺过热的房地产商场,韩国政府在2018年9月13日宣告出台严峻的房地产新政。别的,2017年11月底,韩国六年来初次加息,成为美联储加息后亚洲榜首个加息的国家,2018年11月底韩国再次加息25个基点,货币方针的收紧按捺了房价的过快上涨,2019年一季度首尔房价指数已小幅转跌。

同比涨幅排在末3位的城市别离为伦敦、多伦多和上海,其间伦敦和多伦多房价同比跌落,上海则同比相等。其间,伦敦以2.7%的同比跌幅位列倒数榜首位。依据英国威望财经杂志《经济学人》(Economist)发布的全球房价指数显现,加拿大的房地产价值显着被高估。政府已于2017年出台房地产新政,包含加息、收紧借款审阅等来按捺多伦多以及周边区域的过热房市。关于北京和上海,从严调控的基调导致了购房者的心理因素发生改动,购房人群整体对楼市更多坚持张望情绪,一起因为信贷方针不放松,限制了部分刚需及改进性需求。值得注意的是现在十大世界都市中,已有四个城市呈现了房价跌回一年前的状况,或许预示着全球楼市都将逐步降温。

香港、北京和上海房价涨幅领跑

2019年一季度与2007年四季度比较,比较10大都市的房价涨幅,涨幅排在前3位的城市别离为香港、北京和上海,涨幅别离为220.2%、91.3%和83.5%,远高于其他世界都市。这三个城市房价涨幅较大,首要是因为曩昔十多年我国经济持续中高速添加,城镇化进程中人口很多涌入北京和上海等一线城市,城市建设和基础设施不断提高和完善,房产的大幅增值正是这一系列盈利的表现,我国内地和香港的有房一族经过房产增值共享了经济发展的盈利。纽约的房价涨幅排名垫底,尽管近几年纽约楼市复苏,可是次贷危机对楼市的重创很严重,直到2018年四季度房价才超越2007年四季度。与纽约相同同是美国大都市的洛杉矶房价涨幅则达21.1%,涨幅超越纽约较多,首要是因为洛杉矶以华人为代表的海外置业出资较多和旅游业较兴旺。

纽约创新高,洛杉矶连涨27个季度

前史计算数据显现,美国迸发次贷危机和金融危机后,纽约和洛杉矶房价指数一路下行, 2007年至2008年都处于下行通道,在美联储前史最低利率货币方针和一系列量化宽松方针的影响下,2009年到2011年纽约和洛杉矶房价指数止跌回稳,在低位运转,随后于2012年步入了上升通道,上行趋势接连至今。其间,洛杉矶房价指数在接连27个季度上涨后,2019年一季度初次呈现跌落,现在来看构筑顶部的或许性较大。纽约房价指数震动上行,2018年四季度创2007年四季度以来新高,2019年一季度持续小幅上涨。

2017年以来,美国政府现已打出了“加息+缩表+减税”的组合拳,2017年加息三次,2018年加息四次,2015年至今,美联储已加息9次。美联储2019年1月会议纪要显现,决策者广泛认同在2019年完毕缩表,一起标明不确定本年是否会再度加息。因为当时美国财政方针和货币方针对经济的影响效果正在逐步削弱,叠加世界交易局势的不确定性,估计2019年全年美国经济增速将放缓。估计纽约和洛杉矶房价涨幅也将收窄。

比较纽约和洛杉矶2007年四季度至2019年一季度房价指数的动摇起伏(最高点与最低点的差值),纽约为42.8,洛杉矶为122.8,标明从长时间来看,纽约房地产商场较为平稳,洛杉矶房地产商场则较简单大起大落,这与以华人为代表的海外出资需求占比较大不无关系。

伦敦接连3个季度跌落

前史计算数据显现,全球金融危机迸发前后,伦敦房价从2007年四季度的£300000左右跌落至2009年一季度的£247000,因为英国政府施行经济影响方案,英国经济开端复苏,伦敦房价触底反弹,从2009年开端进入上行通道,至2017年三季度依然坚持着上行趋势。自2017年四季度开端,伦敦房价连跌两个季度,2018年二季度小幅上升,三季度开端持续跌落,现在已接连3个季度跌落。

2019年一季度伦敦房价£459800,与房价高点£485000(2017年三季度)比较,跌落5.2%。伦敦的房价存在被高估的现象,商场自身已被透支,一起脱欧带来的政治和经济的不确定性也对房地产商场形成了影响。英国2018年全年国内生产总值(GDP)添加1.4%,为2012年以来最低增幅。估计2019年二季度伦敦的楼市会持续坚持振荡下行走势。

东京房价指数小幅震动盘整

调查前史数据,东京房价指数从2007年裂组词四季度的93.1跌落至2009年二季度的81.1,随后触底反弹,上涨至2010年三季度的88.6,之后又步入到下行通道,于2012年三季度触底,房价指数跌至80.2,然后房价指数开端震动上行,于2017年一季度反弹至近10年高点,尔后两个季度东京房价呈现了小幅回调,2017年四季度至2018年四季度持续震动上行,2019年一季度小幅下行。2012年开端的这波行情首要是因为日本政府推出量化宽松方针后,东京的房地产商场需求有所开释,而且因为成功申办2020年东京奥运会,还招引了包含我国买家在内的许多外国出资者。

近10年来,东京房价指数的最高点为100.7,最低点为80.2,动摇起伏较小,因而东京房价走势较为平稳,没有暴涨暴跌。因为阅历过房地产泡沫的幻灭,所以日自己关于出资房地产愈加慎重,楼市也因而更为理性。

多伦多房价指数连跌5个季度

从前史数据来看,从2007年四季度至2017年三季度,除了单个时点的微调外,多伦多房价指数根本持续上升,从2007年四季度的66.5上涨到2017年三季度的103.2,上涨55.2%。其间重要因素之一,包含华人在内的海外资金流入楼市较多。多伦多房价此前坚持了近10年的上涨态势,经过房价收入比等目标能够根本判别存在泡沫。当地政府也意识到房价的不合理,于2017年4月出台了16条房地产新政,包含加息、收紧借款审阅等来按捺多伦多以及周边区域的过热房市,其间的非居民投机税将有用按捺海外投机需求。方针效应也已表现在多伦多房价上了,在2017年二季度至四季度高位盘整了三个季度后,2018年一季度,多伦多的房价开端回头向下,近9年来初次呈现跌落,尔后4个季度持续小幅跌落,进入下行通道。

新加坡上涨气势受控开端盘整

回忆前史数据,从2007年四季度至2008年三季度,新加坡房价坚持了小幅上涨之后,受金融危机影响开端大幅跌落,跌势一向到2009年二季度。之后新加坡房价开端回暖并持续上涨,一向持续到2013年三季度左右。这期间房价上涨的原因首要是美国推广QE,在全世界低利率的影响下,很多热钱涌入新加坡房地产商场。为了遏止房价过快上涨的气势,新加坡政府采纳楼市管控方针,房价应声跌落,跌势一向从2013年四季度持续到2017年二季度。直到2017年,新加坡对房地产商场的管控办法才有所松动,2017年三季度开端,新加坡房价呈现回暖,2018年一二季度涨幅有所扩展。为按捺房价,2018年7月,新加坡上调上调额定买家印花税税率5–15个百分点,并收紧借款限额,随后三季度房价涨幅收窄,四季度微幅跌落,上涨气势得到操控。2019年一季度,新加坡房价持续小幅跌落,估计2019年全年新加坡房价将趋日内瓦-一季度略有反弹 易居院发布世界10大都市房价指数稳。

世界10大都市房价走势猜测

2019年一季度,世界首要经济体经济稳步添加。展望未来,世界经济局势将坚持较高水平的添加,但需求为部分的不确定性做好预备。世界银行发布的《2019全球经济展望陈述》指出,2019年到2021年,全球经济下行危险依然非常严峻,跟着交易冲突加重和制造业复苏失掉动力,2019年全球经济添加将放缓至2.9%。陈述剖析说,当时,世界交易和制造业活动疲软,交易紧张局势依然有加重趋势。在这个充溢应战的布景下,东亚和太平洋区域依然是世界上添加最快的发展中区域之一。其间,我国的经济2019年依然能坚持6%的较好添加率。

2017年,美国打出了一套“加息+缩表+减税”的组合拳,2017年加息三次,2018年加息四次,不过3月份美联储议息会议开释出2019年不加息的信号,并方案在9月末中止缩表。2019年1月以来欧洲央行完毕了始于2015年的量化宽松(QE)操作,不过3月7日,欧洲央行修正前瞻指引,将在2019年坚持利率不变,并于9月开端为期两年的定向长时间再融资操作(TLTRO)。其他首要国家,英国2017年以来加息两次,加拿大加息五次,韩国加息两次,香港加息一次。我国现在利率水平处于低位,奉行稳健的货币方针要松紧适度。日本央行下调出口和产出评价,持续坚持宽松货币方针。在美欧纷繁转向鸽派后,世界多国参加宽松队伍。5月份以来,新西兰宣告降息25个基点至1.5%,为前史上最低水平,新西兰联储成为首个降息的兴旺国家央行。此前新式商场国家印度、马来西亚和菲律宾也别离宣告了降息。整体来看,全球货币方针边沿有转向宽松的趋势。

从以往经验看,经济走势和货币方针是影响房地产商场的重要因素。经济转温暖货币方针放松,影响房地产商场升温,经济转冷和货币方针从紧,按捺房地产商场升温。就全球微观经济局势而言,平稳添加的根本面不会改动,是房地产商场的重要支撑,但跟着交易冲突的加重和不确定性,全球经济下行危险依然非常严峻;尽管金融环境比较前两年有所收紧,但只要紧缩的环境持续效果房价才会跌落,现在来看全球货币方针边沿有转向宽松的趋势,但还存在一些不确定性。归纳来看,2019年二季度世界10大都市的房价整体趋势将持续小幅震动。

展望2019年二季度,不同城市的分解趋势会愈加明亮:因为美国经济的稳步添加,国内和国外买家旺盛的需求也将坚持一段时间,可是跟着美联储加息次数的增多,美国楼市的危险也在添加,纽约和洛杉矶的房价或许将趋稳;英国脱欧带来的政治不确定性、经济添加放缓等将会对伦敦房价形成较大影响,估计伦敦楼市或许持续坚持振荡下行走势;2018年6月香港出台对一手住宅征收空置税等调控方针,估计香港房价反弹趋缓;因为北京和上海严峻的楼市调控方针没有显着放松的痕迹,在阅历两年多的调整后,估计北京和上海的房价将趋稳。

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